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多地下调二套房首付比、发补贴，改善族住房消费意愿几何******

　　新春伊始，全国多省市密集召开“新春第一会”，部署全年经济发展工作。其中，“提振住房消费”成为多地扩内需的发力重点。

　　据国金证券统计，截至1月30日，全国31个省份中已有23个召开“新春第一会”，其中江苏、辽宁、上海、天津、广东、河南、云南、内蒙古8个省份发布政府工作“一号文件”。除天津外，其余7个在“一号文件”中均提出支持住房需求改善的相关内容。

　　中央层面，春节假期后首个工作日召开的国务院常务会议，针对需求不足的突出矛盾，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，强调“合理增加消费信贷。因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作”。

　　近一周以来，各地“因城施策”，加快落实各类降成本措施。目前，已有包括郑州、珠海、天津、福州等核心二线城市在内的近20城，将首套房贷利率下限降至4%以下。此外，也有如济宁、长沙等城市，相继从放宽首套房认定标准、下调二套房的首付比例等方面，加大对改善型住房需求的信贷支持。

　　多名业界人士认为，尽管目前中央和地方边际放松房地产需求调控的政策迭出，但在大部分城市的经济环境以及房价预期仍较弱的背景下，市场修复需要更长时间。“在住房需求旺盛的一二线城市，有望率先迎来市场复苏，楼市‘小阳春’或将在少数城市出现。从全国来看，预计整体市场最早将于二季度企稳。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。

　　多地支持住房改善

　　进入2023年，为更有效地激活住房消费，多地对购买力较高、购房需求更坚挺的改善型购房群体给予更多关注。

　　据第一财经不完全梳理，截至2月1日，在重庆、河南、江苏、辽宁、广东等省份以及上海、深圳、昆明、济源等地区陆续召开的区域住建工作会议或稳经济会议中，或在当地发布的相关文件中，均明确提出，鼓励改善型住房消费。不过，因为楼市阶段性特征不同，热点和非热点地区在具体做法上有所差异。

　　其中，在房价高企的经济大省和热点城市，当地政府不约而同地将政策重点放在废除不合理的限制性政策和降低换房门槛上。

　　比如，苏州市1月31日出台《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，提出因城施策用足用好房地产调控政策工具箱，调整优化限制性政策和土地出让政策，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。

　　记者注意到，在1月中旬江苏省政府印发的《关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施》中，亦然相同表述。

　　广东1月28日召开的高质量发展大会提出，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。

　　另据重庆市政府1月初发布的“稳经济政策包”，涉及房地产领域的27条举措中，多项内容与改善型购房有关。

　　具体包括：调整全市差别化住房信贷政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；落实差别化房地产税收政策，家庭新购住房，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契税优惠政策；优化商业贷款住房套数认定。居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围等。

　　支持“先买新再卖旧”，也是重庆市鼓励当地家庭购置改善性住房的举措之一。根据上述稳经济政策包，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房；对已网签出售的家庭唯一住房，可不纳入住房贷款套数核查范围。

　　重庆之外，截至目前，广州、深圳、武汉和浙江等多地商业银行也推出了“带押过户”业务，以激活当地“卖一买一”的换房需求。

　　而在非热点和低能级城市，由于当地居民购买力有限，多地政府将“激活改善型住房市场”的落脚点放在了市外购房需求上。

　　比如，1月20日，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》，明确支持房地产企业开展市域外营销，提升新建小区优质医疗、教育资源配套水平，吸引省内外中高端购房群体加快回流。

　　也有楼市遇冷的地区为改善型购房者发放购房补贴。根据河南济源示范区1月19日印发的《2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，在政策出台至2023年4月30日期间，对购买(以合同备案时间为准)新建商品住宅，建筑面积144平方米以上(含144平方米)户型的，给予15000元/套补贴。

　　居民愿意换房、再置业了吗？

　　去年下半年以来，除个别城市外，多数城市的限贷政策已逐步放宽，一些二线城市主城区和一线城市部分非核心区域的限购政策亦得到调整，但这些政策效果并不显著。

　　进入2023年，地方政府继续“因城施策”地取消不合时宜的购房资格限制性政策。与此同时，多地开始聚焦于从信贷等政策入手，增加改善型购房者的消费能力。

　　在农历春节之后，核心二线城市降成本措施传导加快。其中，郑州、沈阳、厦门、福州、珠海、天津等符合房贷利率下调要求的城市，相继将首套房贷利率下限降至4%以下，进入“3”阶段；也有城市在二套房认定、贷款首付比例上做出调整。

　　以湖南为例，1月31日，当地召开2022年金融运行形势新闻发布会，会议提出合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市(长沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。

　　此前，长沙执行的首付比例为，对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款的购房家庭：拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第二套商品住房，首付比例不低于45%。此次新政后，长沙二套房首付比例有所下降。

　　除了商业贷款外，公积金贷款政策也是地方政府发力的方向。比如，根据山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。

　　信贷政策持续优化之下，一些有购买力的观望者开始酝酿购房计划，但也有观望者选择暂缓入市。

　　“确实遇到了一些观望已久、有迫切换房需求的家庭近期又开始看房了。”一名天津某头部房产中介公司的销售人员2月1日对记者表示，目前，当地首套房贷利率可以做到3.9%。房贷成本的降低，叠加部分商业银行推出了“带押过户”政策，缩短一二手房交易时间，一些换房年轻夫妇考虑先将手头的一套房产转给父母，再以首套利率置换新房。“整个置换流程，大概半个月就能走完。”

　　不过，武汉光谷片区某房产中介小王则对第一财经记者表示，目前，在当地开始有购买二套房或者换房打算的客源依然寥寥。

　　据他介绍，去年下半年以来，当地多项楼市利好政策已密集释放。比如，武汉首套商贷利率已在去年年底降到了3.9%。在光谷等热门片区，由于处于二环外，近期又被调整为非限购地区，意味着首套房首付比为二成。但即便如此，市场依然没有掀起太多波澜。“一些近期交付的楼盘，质量问题堪忧；此外，从房价一直看涨到房价跌跌不休，购房者心态变了。”

　　在中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强看来，当前，部分刚需和首改群体仍持观望态度的背后，可能存在多层次的原因，如房企爆雷、烂尾问题引起的购房信心不足问题，又如受疫情冲击、收入下降影响，购房的支付能力不足等。

　　“解决的措施应重点关注如何进一步优化调控措施，以恢复市场信心。同时，各地要积极响应中央促进住房消费的政策，继续扩大对置换改善购房群体的金融信贷支持。”王业强称。

　　而中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行调统司原司长盛松成则认为，楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施，也应与我国宏观调控政策相结合，尤其是在当前经济下行的背景下。

　　对此，他近日在第一财经撰文称，积极的财政政策应更多向民生领域倾斜，并着力促进内需增加，缩短经济实现内生增长的时间，这是改善居民预期和提高收入的根本途径。同时，房地产领域仍应保持政策定力，在坚持“房住不炒”的同时，继续帮助行业度过困难期，但要避免过度刺激市场。此外，还应增加与市场的政策沟通，对未来我国房地产转型方向提供更加明确的指引，这也有助于缓和市场的观望情绪。

以全国统一大市场促进产需有机衔接******

　　作者：崔琳

　　完善的市场体系可以推动资源配置实现效益最大化和效率最优化，高效的流通体系能够在更大范围更深程度把生产和消费有机联系起来。《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》将“健全现代市场和流通体系，促进产需有机衔接”作为深入实施扩大内需战略的重点任务。

　　建设全国统一大市场，打通制约产需衔接的制度梗阻。市场是当今世界最稀缺的资源，我国拥有包含14亿多人口的超大规模市场和联合国产业分类中的全部工业门类，国民经济的产需两端都蕴含着巨大的发展潜力。在此基础上，能否有效开发市场需求、持续改善供给质量，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡，关系到国民经济循环的健康与畅通。当前，国民经济在生产、分配、流通、消费等环节仍存在堵点、断点，制约要素市场化配置的制度性阻碍依然存在，垄断经营、准入限制、地方保护与行政壁垒等妨碍公平竞争的因素尚未消除。解决以上问题的关键一招就是建设全国统一大市场，通过理顺地方竞争关系、明晰政府与市场边界，构筑起支撑市场高效运转的制度地基，以统一的市场基础制度规则、统一的要素商品和服务市场、统一的市场监管标准与高水平的现代物流体系，破除封闭小市场、地方小循环，打通制约供给质量提升与需求优化升级的制度梗阻，形成供需互促、产销并进、畅通高效的国内大循环，持续释放内需潜力，加快构建新发展格局。建设全国统一大市场应以实现产需高水平动态平衡为目标，坚持问题导向和系统思维，从供给侧和需求端同时发力，全方位激发内需活力，既应着眼于消除阻碍生产者科学决策、有效生产的制度性壁垒，提升供给效率与质量，又应着力降低交易成本，发挥市场的规模效应和集聚效应，满足并扩大市场需求，在供求两端不断改善的过程中促进产需的高水平衔接。

　　现阶段，以全国统一大市场促进产需有机衔接需要把握以下三个政策要点。

　　一是深化要素市场化配置改革，促进资源有效配置。要素市场是现阶段制约我国高标准市场体系建设的主要短板，突出表现为城乡统一的建设用地市场仍不完善，劳动力在城乡、区域和单位之间仍然存在流动障碍，多层次资本市场体系有待建立，科研主体与市场主体存在分割，要素数据的确权与收益规则尚未明确等。为此，应着力消除制约生产要素自由流动的体制机制障碍，推动劳动力、土地、知识、技术、数据等要素资源的市场化配置改革，使要素价格真实反映市场供求与资源稀缺程度，提高资源配置效率。

　　二是锚定高水平社会主义市场经济体制目标，加快建设公平统一、竞争有序的大市场。我国经济体制改革的目标是建立更加系统完备、更加成熟定型的高水平社会主义市场经济体制，为此必须首要回答建设什么样的市场、怎样建设市场这一关键问题，而公平统一、竞争有序的全国大市场就是构建高水平社会主义市场经济体制最重要的客观基础。市场秩序公平有序的关键在于市场规则的统一性、公平性和可预期性，不同所有制企业在要素获取、准入许可、标准制定等方面享有平等待遇，通过制度规则的“安全感”稳定企业家预期，激发潜在投资需求。全国统一大市场建设的关键在于重构地方政府间围绕高质量发展的健康竞合关系，破除地方保护和市场分割，及时清理废除妨碍统一市场的各类规定与做法，提高市场准入效能，全面推动我国市场由大到强转变。

　　三是强化现代流通体系建设，切实保障产需衔接效率与安全。物流体系是连接产需两端的生命线，加快建设现代物流体系是建设全国统一大市场的应有之义，实施扩大内需战略必须以布局合理、整体畅通、安全高效的物流网络为依托。在需求端，要优化现代商贸体系，完善高水平商品交易市场，建设满足差异性偏好的多样化商贸设施。在供给端，要从提升产业链供应链韧性和安全水平的高度出发加快发展现代物流体系，实现区域、城乡、国际物流的快速联通，提高物流体系对产需两端的适配性，形成内外联通、安全高效的物流网络。（崔琳）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）